As taxas de rendimento diretoras do Banco Medial Europeu (BCE) estão, atualmente, no patamar dos 4%, depois de o regulador ter sentenciado mantê-las inalteradas na sua última reunião de política monetária. Embora a inflação na Zona Euro tenha descido até aos 2,9% em outubro – estando mais próxima da meta de 2% traçada pelo guardião da moeda única -, o horizonte da evolução das taxas de rendimento continua sob alerta, sobretudo devido às incertezas geopolíticas, porquê a guerra na Ucrânia e o conflito no Médio Oriente. Num momento em que é “difícil” fazer previsões quanto ao horizonte da evolução dos juros do BCE – que impactam diretamente no dispêndio e condições dos empréstimos para comprar mansão -, Juan Villén, diretor-geral do ideologista/créditohabitação para Espanha, Itália e Portugal, recomenda às famílias que tenham “cautela” e que “façam as suas contas assumindo um cenário de taxas de rendimento altas por um longo período”.
Ao definir a estratégia da sua política monetária, o BCE tem-se mostrado determinado em subir as três taxas de rendimento diretoras na medida necessária para travar a inflação na Zona Euro – que no mês pretérito atingiu a variação mais baixa dos últimos dois anos. Na última reunião de outubro, depois da continuada vaga de subidas, o regulador europeu optou fazer uma pausa no aumento dos juros – que se refletem tendencialmente nas Euribor – deixando-os no atual patamar dos 4%.
“Vencer a inflação é uma tarefa difícil e não pode ser alcançada num limitado período”
Mas será que já se chegou ao limite supremo das taxas de rendimento diretores e vai estrear a sentir-se um consolação no mercado de crédito habitação? Em entrevista ao ideologista/news, Juan Villén alerta que “vencer a inflação é uma tarefa difícil” e, tendo em conta “as incertezas geopolíticas e a proximidade do inverno, e o seu verosímil impacto nos preços da força, deveríamos ter cautela na hora de considerar o termo da escalada das taxas de rendimento diretoras”. Para tentar antecipar o horizonte da política monetária do BCE, há que “olhar para as variáveis externas mais de perto, nomeadamente a evolução das guerras (na Ucrânia e no Médio Oriente), das cadeias de provisão, do incremento poupado ou da inflação”.
A própria Christine Lagarde já avisou que “se surgirem grandes choques, dependendo da sua natureza, teremos de rever a política monetária”. E um dos riscos apontados trata-se precisamente da possibilidade de o conflito no Médio Oriente escalar, aumentando o preço do petróleo e ameaçando a descida da inflação. “Temos que monitorizar realmente o preço da força daqui para frente”, disse Lagarde. E o vice-presidente do BCE, Luis de Guindos, deixou evidente que é “claramente prematuro” falar em reduzir os juros diretores.
Neste contexto de incerteza quanto ao horizonte das taxas de rendimento do BCE – que está a inutilizar o chegada à habitação na Europa e a suavizar a construção de casas novas – há um pouco que as famílias devem fazer, segundo aconselha Juan Villén: “Recomendo cautela aos consumidores, que façam as suas contas assumindo um cenário de taxas de rendimento altas por um longo período. E até que façam um planeamento das suas finanças familiares com taxas um pouco mais elevadas, para que estejam prevenidos”, diz o perito internacional.
Juan Villén, diretor-geral do ideologista/créditohabitação para os três mercados do sul da Europa, explica em pormenor porquê é que os elevados juros do BCE estão a impactar o universo do crédito habitação e do imobiliário na Europa, nesta entrevista que agora podes ler na íntegra.
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O BCE decidiu fazer uma pausa no agravamento dos juros na reunião de outubro, depois de as ter subido em setembro para 4,5%. De que forma é que esta decisão foi recebida a nível europeu?
O BCE tem mostrado sinais de preceito na hora de subir as taxas de rendimento na medida necessária. E a atual pausa parece indicar que há razões para pensar que a inflação na Zona Euro poderá entrar numa período de contenção e redução, o que poderá valer que estamos a chegar a um limite supremo das taxas de rendimento.
Mas os dados históricos dizem-nos que vencer a inflação é uma tarefa difícil e que não pode ser controlada num limitado período. E se a isto somarmos as incertezas geopolíticas e a proximidade do inverno, e o seu verosímil impacto nos preços da força, deveríamos ter cautela na hora de considerar o termo da escalada das taxas de rendimento diretoras.
“Um envolvente de taxas de juros mais altas dificulta o chegada a habitação própria”
Que consequências tem a atual política monetária no mercado imobiliário?
As consequências são muito claras – e devo proferir negativas. Um envolvente de taxas de juros mais altas dificulta o chegada a habitação própria, pois expulsa do mercado as famílias com menor poder de compra.
Outrossim, as taxas elevadas têm um impacto direto na rentabilidade dos novos empreendimentos, o que, juntamente com o aumento dos custos de materiais e mão de obra, está a suavizar a atividade na construção de novidade habitação, um pouco importante em quase toda a Europa devido à falta de oferta e excesso de procura, principalmente nas grandes cidades, gerando um desequilíbrio que mantém os preços das casas muito elevados.
Um recente questionário do BCE aos consumidores conclui que a perceção das famílias da Zona Euro sobre a habitação porquê bom investimento tem vindo a deteriorar-se. Porque é que isto está a ocorrer?
Atualmente, existem fundamentalmente dois fatores que influenciam esta perceção:
- por um lado, as regulamentações que tentam proteger os inquilinos dos proprietários, acabam por reduzir a atratividade da habitação porquê manancial de rentabilidade;
- por outro lado, taxas de rendimento mais elevadas levaram ao reaparecimento de fontes alternativas de rentabilidade mais conservadoras, porquê certificados de aforro ou títulos de grandes empresas. Por exemplo, muitos investidores estão a “estacionar” o seu numerário em títulos públicos, que dão um retorno razoável, estando à espera de melhores tempos no mercado imobiliário.
“O chegada ao crédito habitação foi reduzido, não tanto porque os bancos se tornaram mais conservadores, mas sim porque os cálculos (das taxas de esforço) são feitos com juros mais elevados”
Porquê avalia o chegada ao crédito habitação na Europa (mais ou menos restritivo)? E no Sul da Europa?
O chegada ao crédito habitação foi reduzido, não tanto porque os bancos se tornaram mais conservadores, mas sim porque os cálculos (das taxas de esforço) são feitos com juros mais elevados, o que tem feito com que uma secção das famílias que pedem crédito habitação não cumpra as exigências dos bancos, sobretudo, no que diz reverência à sua capacidade financeira de remunerar a prestação mensal.
A isto devemos ampliar que o aumento dos custos em universal reduz o poder de compra e a capacidade de forrar. E isso impacta na concentração das poupanças necessárias para remunerar a ingresso de uma mansão, num mercado em que os preços das habitações não estão a descer.
Qual é o papel dos intermediários de crédito neste processo?
Os intermediários de crédito desempenham um papel cada vez mais importante, sobretudo num envolvente porquê o atual, de grande incerteza e com muitas instituições de crédito a mudar sempre a sua oferta de crédito habitação. Os intermediários de crédito não só facilitam os procedimentos, poupando muito tempo, porquê também conhecem todas as alternativas existentes no mercado, podendo ajudar as famílias a escolher a opção que melhor se adapta às suas necessidades.
“Os intermediários de crédito (…) podem ajudar as famílias a escolher a opção que melhor se adapta às suas necessidades”
Qual é a relação entre os bancos e os intermediários de crédito? Existem modelos diferentes a nível vernáculo?
A relação é colaborativa, mas sempre salvaguardando os objetivos de cada um. Os bancos utilizam os intermediários de crédito porquê manancial de captação de clientes, muito porquê filtro para otimizar o seu trabalho e reduzir a sua trouxa administrativa, mas mantendo sempre o controlo do risco e da sua política de preços.
Os intermediários, por seu lado, têm nos bancos os seus principais aliados para oferecer às famílias uma grande variedade de opções. Mas devem sempre manter a independência dos bancos, para não cometerem o erro de limitar a oferta aos consumidores.
Embora existam modelos diferentes, porquê o encaminhamento de leads qualificados para os bancos, o padrão que se está a impor, fundamentalmente pelo alinhamento de interesses entre as partes, é o chamado “broker hipotecário”, onde o intermediário realiza tarefas de qualificação de clientes, mas também de recolha e preparação de documentação, facilitando ao supremo a tarefa aos bancos. E a isto se soma ainda a componente tecnológica, com integrações entre as partes que facilita o trabalho e se traduz num melhor e mais rápido atendimento às famílias, muito porquê na poupança de custos.
Porquê avalia a oferta de taxa mista e fixa a nível europeu? Quais são os riscos de um aumento do peso dos créditos habitação a taxa variável em vários países (porquê Finlândia e Lituânia)? Qual é o verosímil impacto no sistema financeiro europeu e na economia numa perspetiva macro?
Os consumidores dos países onde os créditos habitação de taxa fixa e mista são mais relevantes sofrem menos num envolvente de subida dos juros, pelo que o aumento das situações de incumprimento deverá ser menor. Ainda assim, há que ter em conta que existem outros fatores que têm grande influência, porquê o rendimento disponível, a poupança acumulada ou a taxa de desemprego, que neste momento se mantém muito melhor do que o esperado – pelo menos até agora.
“É muito difícil prever porquê vão evoluir os preços das casas no horizonte.”
Ao nível dos depósitos bancários, as remunerações variam muito na Europa, apesar da subida dos juros do BCE ser igual para os Estados-membros. O que justifica esta mudança?
A situação bancária de cada país é dissemelhante, tanto em termos de necessidades de financiamento, porquê na concorrência. Há países onde o aumento dos juros foi transferido muito rapidamente para a remuneração dos depósitos, enquanto noutros, porquê Espanha e Portugal, esta transferência está a demorar mais, porque há um excesso de passivo nos bancos, pelo que não veem esta remuneração porquê urgente. Por outro lado, embora tardia, deverá ocorrer um aumento da remuneração dos depósitos se as taxas permanecerem elevadas durante qualquer tempo.
A queda dos preços das casas na Europa será gradual, segundo a S&P. Porquê vê o comportamento dos preços das casas no horizonte no velho continente? E no sul da Europa?
É muito difícil prever porquê vão evoluir os preços das casas no horizonte. Parece que existe um denominador geral, principalmente nas grandes cidades, que é o excesso de procura e pouca oferta, e isto está a sustentar os preços das casas mais do que muitos esperavam. Dito isto, existem outros fatores, porquê a subida acumulada (dos preços) ou a situação económica de cada país, que irão influenciar muito a evolução dos preços das casas.
No sul da Europa, sem incerteza, o denominador geral é esta falta de oferta de habitação, tanto para comprar, porquê para arrendar. E a solução para isso, mesmo que a procura seja um pouco reduzida, não se encontra no limitado prazo.
Porquê antecipa as próximas decisões do BCE para a reunião de 14 de dezembro de 2023? E para o próximo ano? Até onde pode chegar a Euribor? E quando vai descer?
Não creio que faça sentido fazer previsões, porque a experiência diz-nos que estamos a perseguir um meta em movimento, afetado por muitas variáveis externas incontroláveis. Creio que deveríamos olhar para estar variáveis mais de perto, nomeadamente a evolução das guerras (na Ucrânia e no Médio Oriente), das cadeias de provisão, do incremento poupado ou da inflação, para podermos inferir a política monetária do BCE no horizonte.
Recomendo cautela aos consumidores, que façam as suas contas assumindo um cenário de taxas de rendimento altas por um longo período. E até que façam um planeamento das suas finanças familiares com taxas um pouco mais elevadas, para que estejam prevenidos. Não esqueçamos que, embora as taxas Euribor possam parecer elevadas agora, em 2008 subiram supra dos 5%. E, se olharmos ainda mais para trás, vivemos tempos de inflação a dois dígitos.
“Em concreto no crédito habitação, é fundamental que as famílias façam uma estudo da sua situação atual”.
Porquê podem as famílias prevenir-se de situações de incumprimento bancário, perante a subida dos juros? E porquê podem ajudar os intermediários de crédito habitação?
As famílias são responsáveis pelas suas finanças pessoais, por isso, devem ser elas a fazer o planeamento a levante nível. Nesse cenário, o fundamental é entender a sua situação financeira atual, tanto em termos de segurança de rendimentos, porquê em termos de expetativas de despesas e poupanças. A partir daí, as famílias devem prever porquê seria a adaptação da sua situação financeira num cenário de taxas mais altas, ou até mesmo de redução dos seus rendimentos.
Em concreto no crédito habitação, é fundamental que as famílias façam uma estudo da sua situação atual. E podem racontar com os intermediários de crédito para estudar o mercado e ver quais são as alternativas que lhes permitem poupar numerário no crédito habitação atual ou até ver as alternativas para mudar um empréstimo a taxa variável para um crédito a taxa mista ou fixa, que os proteja de um cenário de juros mais elevados.
Porquê vê o horizonte da intermediação de crédito, sobretudo com a chegada da perceptibilidade sintético?
Acredito que a intermediação de crédito na Europa está a evoluir muito, embora o seu intensidade de maturidade varie muito entre os diferentes países. Na Alemanha ou no Reino Unificado a atividade está mais desenvolvida, enquanto em Espanha, por exemplo, ainda há um longo caminho a percorrer.
O horizonte passa, sem incerteza, pela capacidade de reunir valor tanto para os consumidores, poupando-lhes tempo e numerário na procura do crédito habitação, porquê para os bancos, enquanto ducto de negócio que lhes permite chegar aos clientes de forma eficiente. Neste sentido, a tecnologia já desempenha – e desempenhará – um papel fundamental na oferta de soluções rápidas, seguras, transparentes e eficientes para todas as partes.