Embora já tenha sido anunciado no verão pretérito, será no mês de maio que Ramón Riera Torroba assumirá o missão de presidente mundial da Federação Internacional de Profissões Imobiliárias (Fiabci), tornando-se, com isso, o primeiro espanhol a ocupar esta posição.
Atualmente preside a Repartição Profissional e é responsável pelo desenvolvimento e expansão das filiais da Fiabci na América Latina.
Foi presidente da Fiabci Espanha entre 2011 e 2020, ano em que entregou a presidência a Joan Clos, velho ministro da Indústria, Negócio e Turismo de Espanha e velho presidente da Câmara de Barcelona. Ramón Riera é licenciado em Recta pela Universidade de Barcelona e conta com 35 anos de experiência no setor imobiliário adiante da sua empresa de gestão e marketing imobiliário, Eurofincas.
Nesta entrevista ao ideologista/news, explica os desafios que quer enfrentar no seu novo missão, porquê vê o mercado imobiliário e quais os principais problemas que o setor enfrenta, entre os quais se destaca a escassez de habitação conseguível e o investimento na reparação. ou a falta de regulamentação da profissão imobiliária.
Quais são os seus principais desafios a enfrentar porquê novo presidente global da Fiabci?
Eu os resumiria em seis: primeiro, encorajar a colaboração internacional, tanto entre os membros da Federação porquê entre associações não-governamentais e governamentais de diferentes países.
Promover a sustentabilidade no sector, promovendo e educando na prática de medidas que contribuam para sermos mais eficientes e para a utilização de materiais sustentáveis para preservar o envolvente, e melhorar a acessibilidade à habitação, trabalhando com a ONU-Habitat, para fazer com que as pessoas entendam os governos que nós precisamos de soluções para o aproximação à habitação social e para que esta reduza o fosso de desigualdade.
Promover também a inovação tecnológica. Temos um comité ‘proptech’, cujos membros são líderes em perceptibilidade sintético, ‘big data’ e ‘blockchain’, que ajudam a prometer maior transparência. Da mesma forma, considero fundamental promover a ensino e a formação: precisamos de profissionais muito formados.
E, por último, vou gerar um programa específico para atrair jovens talentosos, dando-lhes a oportunidade de desenvolverem o seu potencial através de bolsas de estudo, em colaboração com universidades e com o base de mentores líderes mundiais. A teoria é capacitá-los na extensão imobiliária e tecnológica.
E os desafios específicos para Espanha, a pequeno e médio prazo?
O meu primeiro repto porquê primeiro presidente espanhol da Fiabci Internacional é publicar a nossa Federação e dar a saber os benefícios de pertencer a ela.
Meu segundo repto é ajudar nosso capítulo Fiabci Espanha a crescer e se expandir, para que profissionais com vocação e interesses internacionais vejam na Federação uma oportunidade de desenvolvimento e desenvolvimento em seus negócios internacionais.
E o que a Fiabci oferece especificamente aos profissionais do setor?
Ser associado da Fiabci gera inúmeras vantagens para seus associados. O mais importante talvez seja oferecer-lhes uma ampla rede de contactos internacionais em mais de 70 países, que proporcione e facilite oportunidades de negócios, colaboração e aprendizagem.
Também oferecemos treinamento e desenvolvimento profissional, por meio de programas em universidades de prestígio, porquê Oxford; participação em eventos e conferências de cimeira nível e prestígio internacional; aproximação a informações e recursos de interesse e possibilidade de participação em comitês internacionais, entre muitas outras oportunidades.
Qual a sua opinião sobre o estado de saúde do nosso setor imobiliário hoje?
Acho que é bom, embora o mercado espanhol tenha tido uma desaceleração em 2023, mas mais suave do que o previsto.
Apesar do poderoso aumento das taxas de lucro, vários factores apoiaram o sector, incluindo um mercado de trabalho resiliente, fluxos de imigração significativos, o descompasso entre uma baixa oferta de novas habitações, uma procura elevada e uma situação financeira das famílias menos stressada do que o esperado.
Prevejo para os próximos anos, com a ajuda da redução dos juros e da estabilização da inflação, uma melhoria nas previsões do nosso mercado.
“Prevejo uma melhoria nas nossas previsões de mercado”
Quais você acha que são os principais problemas que o setor tem atualmente no nosso país?
A primeira, a escassez de habitação conseguível: os preços da habitação aumentaram e isso diminuiu as possibilidades de aproximação a uma habitação digna para muitos cidadãos, principalmente os jovens e as famílias de baixos rendimentos.
Outros também são: especulação imobiliária; a excessiva concentração acionária em grandes empresas e fundos de investimento; o plebeu investimento na reparação e a baixa eficiência energética dos edifícios; a falta de regulamentação da profissão imobiliária, o que ajudaria a melhorar a transparência e a prevenir práticas ilegais ou fraudulentas e, por último, a geração de terrenos residenciais, encurtando os obstáculos administrativos à sua construção.
“Há falta de habitação conseguível e de investimento na reparação”
E quais poderiam ser as soluções ou alternativas para amenizar esses problemas?
Promover a construção de habitação social conseguível; promover a reparação habitacional através de incentivos; melhorar a eficiência energética tanto na reparação porquê na construção de novas habitações; promover a colaboração público-privada para desenvolver soluções inovadoras e sustentáveis; melhorar o planeamento urbano que tenha em conta as necessidades da população; e regular as rendas de uma forma mais precisa do que com a novidade Lei da Habitação.
“As rendas têm de ser regulamentadas de forma mais rigorosa do que com a novidade Lei da Habitação”
Precisamente, o que acha da Lei da Habitação aprovada pelo Governo no ano pretérito?
A meu ver, a novidade Lei da Habitação, passados 40 anos, foi uma lei necessária, mas precipitada e intervencionista, que nasceu sem um verdadeiro pacto de Estado.
As propostas dos Colégios Oficiais de Corretores Imobiliários (COAPI) não foram levadas em consideração e isso cria uma instabilidade jurídica significativa no nosso setor e não resolve os problemas reais de habitação que temos, porquê a falta de políticas de habitação a preços acessíveis e sociais. muito porquê a transparência e ativação de terras públicas e, tal porquê a Lei é concebida, excluirá os mais vulneráveis.
“A Lei da Habitação foi necessária, mas precipitada e intervencionista. Nasceu sem pacto de Estado”
Porquê você acha que o aproximação à moradia poderia ser facilitado para as famílias mais jovens e vulneráveis?
Através de um pacto estatal entre a Gestão Pública e os promotores privados, com incentivos fiscais e disponibilização de mais terrenos públicos sem entraves administrativos para a construção de um maior número de habitações a preços acessíveis.
O que acha do Sistema Pátrio de Referência de Preços de Locação recentemente reconhecido e que consequências acha que terá?
Bom, o tempo e a sua emprego nos dirão se a medida foi correta ou não, mas me parece uma anomalia. Deixando de lado a boa fé, acho que será completamente ineficaz. Limitar os aluguéis é uma medida suicida. É a melhor maneira de quebrar um mercado e destruir uma cidade, além de bombardeá-la. O problema da falta de moradias para alugar a preços acessíveis não é resolvido pelos limites de aluguel.
A medida não só tem implicações jurídicas, mas terá um impacto significativo no mercado imobiliário e na dinâmica de arrendamento em Barcelona (sendo a primeira a aplicá-la) e noutras áreas sob pressão.
Mas ao longo dos últimos 100 anos, mais de uma centena de países no mundo aplicaram mecanismos de restrição de rendimentos e estes não funcionaram.
Existem dezenas de estudos que analisaram os efeitos negativos deste tipo de regulamentações. É simples que não aprendemos com a história: de 70% a 80% das pessoas que viviam arrendadas em 1920, passámos para uma média espanhola de 27, longe da média europeia de 40%.
Do meu ponto de vista, não se trata de resolver um problema, mas de complicá-lo ainda mais.
“O índice de preços de aluguel me parece uma anomalia. Será completamente ineficaz”
Qual é a sua opinião de que o Governo quer regular o arrendamento sazonal?
Na minha opinião, regular o arrendamento sazonal implica uma restrição excessiva à propriedade privada e limita a capacidade dos proprietários obterem rendimentos num tipo de contrato que os favoreça, ao não poderem obter rendimentos em contratos sujeitos a limitação de rendimentos.
Sempre se disse que Espanha é um país de “donos”, mas agora parece que a situação está a virar, porquê publicámos recentementeQueremos realmente um país de inquilinos?
A Espanha tem sido tradicionalmente um país de proprietários de casas, mas, na verdade, cada vez menos.
É uma mudança de tendência, sobretudo nos menores de 40 anos, que não podem deixar de o ser, pois o aproximação à vivenda própria é cada vez mais difícil.
A pena é que Espanha comece a ser um país de inquilinos, não por escolha, mas por urgência, devido à falta de facilidades de aproximação à habitação e às políticas sociais.
“Limitar as rendas é uma medida suicida. É a melhor forma de quebrar um mercado”
O setor reclama da falta de profissionalização ou formação profissional para atuar porquê corretor imobiliário na Espanha. O que você pensa sobre esse tópico? O mesmo acontece em outros países ao nosso volta?
É evidente que necessitamos de um setor profissionalizado em estável formação, que deveria ser regulamentado com a obrigatoriedade de um registo regional de agentes imobiliários (porquê o fazem a Catalunha e a Comunidade Valenciana). Nascente Registo implica ou implica formação mínima e seguro de responsabilidade social e caução.
Com a Lei da Habitação, perdeu-se uma oportunidade histórica para que esta regulamentação fosse obrigatória em todo o país, o que teria reservado maior transparência e protecção ao cidadão. Porém, desde as faculdades e associações profissionais continuaremos lutando para que esse reconhecimento e regulamentação entre em vigor o mais rápido verosímil.
“Precisamos de um setor profissionalizado em estável formação”
Porquê você acha que está o desempenho dos investimentos imobiliários estrangeiros em nosso país?
O mercado imobiliário em Espanha conheceu um desenvolvimento espetacular em 2023, consolidando-se porquê um direcção de investimento irresistível para compradores e investidores estrangeiros.
Nascente 2024 vai ser muito melhor em volume de investimentos: já passamos pelo pior e agora com inflação mais fixo e taxas em queda teremos um momento perfeito para investir nos próximos 9 meses. O mercado imobiliário espanhol não vive uma bolha, nem há excesso de oferta ou alavancagem.
Quais você acha que serão as perspectivas imobiliárias para levante ano de 2024 na Espanha? E no cenário internacional?
Em Espanha as perspectivas são muito boas: em termos de preço somos muito competitivos e novas oportunidades vão-se abrindo com as tendências que vão surgindo porquê ‘coliving’, ‘flexliving’, ‘coliving sénior’, habitação por quartos, logística. ., um grande leque de alternativas que oferecem uma grande oportunidade ao investidor estrangeiro.
A nível internacional, tudo será determinado pelas situações políticas de cada país. Devemos estar muito atentos às grandes oportunidades na América Latina e na antiga Europa de Leste.
“Não há bolha, nem excesso de oferta ou alavancagem”