Por que proprietários ricos ficam na Flórida e em outras zonas de tempestade. . #hotnews.pt

Já se passaram duas semanas desde que a área de Tampa Bay experimentou o que o Tampa Bay Times chamou de “pior furacão em um século”, quando o furacão Helene atingiu a costa da Flórida. Com o furacão Milton girando para leste, a Costa do Golfo da Flórida está prestes a enfrentar “a situação climática mais grave” do século passado. De novo.

O Sunshine State aproveitou uma onda de crescimento pós-pandemia para ultrapassar Nova York como o terceiro estado mais populoso do país e tem quatro das cinco áreas metropolitanas de crescimento mais rápido do país‍ – incluindo Cape Coral – Fort Myers, que o furacão Ian atingiu em 2022, produzindo o terceiro desastre natural mais caro da história dos EUA. Será que os migrantes do estilo de vida da Flórida decidirão que preferem viver em terrenos mais elevados? “A grande migração para a Florida está a ser desfeita”, alerta o Wall Street Journal.

Grande chance. Na medida em que estas tempestades expulsarão alguém da Florida, não serão pessoas com meios para ir, mas sim pessoas sem meios para ficar. Este fenómeno – por vezes denominado “gentrificação climática” – vai contra uma ideia popular de migração climática, em que as famílias mais ricas se mudam para locais mais seguros e deixam os pobres a enfrentar condições meteorológicas extremas.

Os moradores locais já estão conscientes deste resultado. “O preço dos reparos pode significar que perderemos nosso caráter”, disse Sam Henderson, prefeito de Gulfport, ao Tampa Bay Times depois de Helene. “Haverá um tipo diferente de pessoas que poderão viver aqui, daqui para frente.”

Os dados surpreenderam Joshua Graff Zivin, autor de um artigo recente sobre como os furacões afetam os mercados imobiliários na Flórida. “Nós meio que imaginamos que a incidência desses eventos, especialmente os grandes, é suficientemente saliente para que as pessoas pensem: ‘Oh, inferno, eu não quero morar lá, isso é perigoso e talvez caro.’ Na verdade, não estávamos pensando na contração mecânica da oferta quando você joga fora um monte de coisas.”

Em vez disso, sugerem as evidências, as catástrofes naturais restringem a oferta de habitação, levando a um aumento da procura e a preços mais elevados, tanto para compradores como para arrendatários. A instabilidade económica produz ondas de despejos, à medida que os proprietários substituem inquilinos de longa data por recém-chegados com rendimentos mais elevados. Os custos de recuperação, quer sob a forma de reconstrução de emergência, prémios de seguro mais elevados ou códigos de construção mais rigorosos, são mais fáceis de suportar para as famílias com rendimentos mais elevados.

Os furacões não só levam ao aumento dos preços da habitação, mas também a mudanças demográficas nos anos após uma tempestade: “Os novos proprietários neste período têm rendimentos mais elevados, levando a uma mudança geral no perfil económico local em direcção aos grupos de rendimentos mais elevados”, Graff Zivin e seus co-autores descobriram.

“É uma fórmula para que a escassez temporária de habitação se transforme em deslocamento permanente”, disse Noah Patton, que faz parte da Coligação Nacional de Habitação de Baixo Rendimento. Um dos estudos do NLIHC sobre moradias para aluguel na costa de Jersey após a supertempestade Sandy descobriu que as comunidades ricas perderam seu parque habitacional de baixa renda na recuperação. Os factores que levaram os proprietários a uma fatia mais rica do mercado incluíram “custos elevados, acesso inadequado ou difícil a recursos de recuperação e fortes incentivos de mercado para reconstruir os arrendamentos de baixo custo existentes como habitações de custo mais elevado”.

Da mesma forma, num estudo da California State University-Chico sobre deslocalizações após a fogueira ter devastado Paradise, Califórnia, os investigadores descobriram que quanto mais elevados os rendimentos dos sobreviventes, maior a probabilidade de terem permanecido nas proximidades. Os agregados familiares com rendimentos mais elevados tinham duas vezes mais probabilidades do que os agregados com rendimentos mais baixos de se terem estabelecido localmente.

Neste outono, após anos de incêndios florestais mortais, o condado de Sonoma, no norte da Califórnia, aprovou o primeiro decreto do país para interromper os despejos no caso de uma declaração de desastre. Como observa Patrick Sisson no CityLab, isso poderia ajudar a contrariar uma tendência bem estabelecida de aumento dos despejos após desastres. Mas a Flórida não tem tais regras.

Isso é um progresso, diz Patton, mas é apenas um band-aid. A verdadeira necessidade é de financiamento federal a longo prazo para habitação de baixos rendimentos após catástrofes, o que está incluído numa peça legislativa chamada Lei de Reforma da Recuperação de Desastres.

A conceção da assistência federal a catástrofes também pode encorajar a manipulação de preços, observou Hannah Perls, advogada do Programa de Direito Ambiental e Energético de Harvard. No Havai, depois do incêndio em Lahaina, por exemplo, a assistência ao arrendamento levou os proprietários a aumentar os preços e a despejar os inquilinos. “Podemos ver que este capitalismo desastroso pode conduzir a esta emigração para pessoas que gostariam de ficar mas não têm condições financeiras para ficar”, disse ela.

Depois, há o custo da adaptação. Muitos observadores concentraram-se na crise dos seguros deixada pelo furacão Helene, que varreu partes da Florida, Geórgia e Carolina do Norte, onde as apólices de seguro contra inundações são poucas e raras. Alguns residentes sem seguro contra inundações podem tornar-se inelegíveis para ajuda federal em caso de catástrofe ao abrigo da política de “obtenção e manutenção” da Agência Federal de Gestão de Emergências, que exige que casas anteriormente inundadas tenham seguro para receber ajuda. É uma ideia de bom senso, mas como a Flórida não exige que os vendedores divulguem enchentes anteriores, os compradores recentes podem ser pegos de surpresa.

Ainda assim, na Florida, em rápido crescimento, esse problema não produz necessariamente bairros desfavorecidos: os residentes que não têm condições para fazer reparações são forçados a vender a preços de pechincha aos investidores que podem. E à medida que a memória do furacão se desvanece, uma lógica simples afirma-se: as casas novas valem mais do que as antigas, e os terrenos junto à água ainda valem mais do que os terrenos afastados dela.

As lacunas na cobertura do seguro contra inundações também são compensadas pelos generosos subsídios do Programa Nacional de Seguro contra Inundações para proprietários de casas em locais perigosos. Embora os prémios tenham aumentado nos últimos anos e a cobertura atinja o máximo de 250.000 dólares, o programa ainda constitui um cobertor de segurança na Costa do Golfo da Florida, onde as taxas de cobertura são elevadas. Ao contrário de outras formas pelas quais o governo pode fornecer ajuda após uma catástrofe, o subsídio de seguro contra inundações é um programa de recuperação local concebido para manter as pessoas nas suas comunidades, o que pode produzir um efeito de bloqueio.

Outros céticos da atração magnética que a Flórida exerce sobre os americanos devido aos climas mais frios apontam para o mercado regular de seguros residenciais do estado, no qual as seguradoras estão aumentando os prêmios e diminuindo a cobertura, empurrando os residentes para a Citizens Property Insurance Corporation, administrada pelo estado, a chamada seguradora de último recurso. . Na verdade, os prémios na Flórida podem ser três ou quatro vezes mais elevados do que para casas comparáveis ​​em outras partes do país. Esses custos podem reduzir os preços das casas, à medida que os compradores ajustam o que estão dispostos a pagar, mas também é provável que tornem a vida na costa da Flórida uma experiência mais premium.

Um exemplo relacionado, específico da Florida, dos elevados custos de adaptação pode ser visto nos edifícios de condomínios do estado, que atraíram um novo escrutínio após o colapso de 2021 em Surfside, a norte de Miami, que matou 98 pessoas. Desde então, o estado aprovou novas leis rigorosas para forçar os edifícios de condomínios mais antigos a poupar mais dinheiro, a realizar inspeções e a realizar reparações dispendiosas. Alguns proprietários descobrem que não conseguem pagar a conta e os preços caíram em edifícios com grandes avaliações de manutenção. Mas isso não se traduz numa acessibilidade para os compradores – apenas numa perda para os vendedores.

E com mais frequência, os preços sobem. De acordo com a análise do Tampa Bay Times dos condados afetados pela tempestade Ian de categoria 5 em 2022: “As casas do condado de Lee vendidas em áreas com as taxas mais altas de sinistros de seguro contra inundações tiveram preços cerca de 9% mais altos do que aquelas vendidas em locais com menos danos. ”

Se a história servir de guia, esta temporada devastadora de furacões aumentará os aluguéis e os preços das casas no estado, em vez de reduzi-los, e o crescimento da Flórida continuará em ritmo acelerado.

Por outro lado, como sabem os caçadores de tempestades de cem anos, a história pode não ser de grande ajuda numa era de acontecimentos climáticos sem precedentes, alimentados por um clima em mudança. Os perigos da subida do nível do mar a longo prazo são distintos daqueles associados à recuperação de desastres, que envolve infra-estruturas reconstruídas e funcionais e uma sensação de regresso à normalidade. Os riscos futuros das alterações climáticas não estão incluídos nos mapas de inundações da FEMA, nas apólices de seguro ou no planeamento do uso da terra na Florida – e parecem não ter impacto na forma como as pessoas consideram os riscos das propriedades costeiras.

É esta última questão que continua a ser o grande mistério no cerne da migração climática. Os preços podem subir à medida que os contratos de fornecimento, os pagamentos de seguros aumentam e o investimento renova os edifícios de acordo com o código; os preços podem cair à medida que os prêmios crescentes e as taxas de manutenção são aumentados. Mas se tudo o resto for igual, as pessoas ainda pagam um prémio para viver nos locais de maior risco. Nenhum desastre mudou esse cálculo ainda.